Odpowiedzialność cywilna posiadaczy i zarządców nieruchomości obejmuje wszelkie szkody wynikające ze:

• stanu technicznego budynków i budowli,
• stanu technicznego instalacji w budynkach, budowlach oraz na terenie przynależnym do nieruchomości,
• istnienia na terenie drzew i elementów małej architektury,
• utrzymania wewnętrznych dróg i tras komunikacyjnych,
• obowiązku odśnieżania i utrzymania w czystości terenu przyległego do nieruchomości.

Jak w każdym przypadku, tak i tu, mamy do czynienia zarówno z odpowiedzialnością deliktową, jak i kontraktową.

Odpowiedzialność deliktowa występuje wówczas, gdy wskutek czynu zabronionego powstało zdarzenie skutkujące powstaniem szkody osobowej, bądź materialnej. Odpowiedzialność kontraktowa wynika z umowy jaka istnieje pomiędzy zarządcą nieruchomości a jej prawnym właścicielem (gminą, instytucją, właścicielem).

O ile właściciel nieruchomości ponosi głównie odpowiedzialność deliktową, ponieważ zdarzenia powstają głównie wskutek zaniedbań, czy zaniechań wykonania czynności nakazanych przez przepisy, o tyle w przypadku zarządcy oba rodzaje odpowiedzialności nakładają się na siebie, gdyż to on przejmuje na siebie obowiązki wynikające z przepisów na podstawie umowy o pracę (lub innej umowy cywilno – prawnej).
Przykład – obowiązkiem właściciela nieruchomości jest odśnieżenie chodnika przylegającego do nieruchomości. Jeżeli właściciel nieruchomości zamieszkuje ją (np. dom wolnostojący), wtedy bezpośrednio na nim ciąży ten obowiązek. Jeżeli natomiast w imieniu właściciela nieruchomością zarządza inna osoba, to do nie należy ten obowiązek. Z przepisów ogólnych oraz z tytułu umowy jaką zawarł z właścicielem nieruchomości.

Nie ma praktycznego znaczenia jaki rodzaj odpowiedzialności ma miejsce w sytuacji gdy zaistniał wypadek uszkodzenia ciała na nie odśnieżonym chodniku. Choć i na tym tle dochodzi nieraz do konfliktów na linii właściciel - zarządca. Przedmiotem sporu jest na ogół kwestia kto jest zobowiązany do zapewnienia sprzętu, czy materiałów (piasku, soli). Sprawy te powinny jednoznacznie być uregulowane umową, jeżeli nie są, obowiązek zapewnienia możliwości wykonania ciążącego na zarządcy obowiązku należą do właściciela.

Czy zarządca może być zwolniony od odpowiedzialności cywilnej? Jedynie w takim przypadku, gdy powiadomił w sposób jednoznacznie do udowodnienia, że usunięcie danej usterki przekracza jego możliwości (np. awarie instalacji) a właściciel nie podjął stosownych działań. Ponosi natomiast odpowiedzialność jeżeli nie posiadając stosownych uprawnień dokonał usunięcia usterki w sposób niezgodny z wymaganiami.
Jako przykład takiej sytuacji można podać samowolną naprawę instalacji elektrycznej czy gazowej. Nie chodzi tu o wymianę przepalonej żarówki, czy udrożnienie zatkanej muszli klozetowej ale o naprawy wymagające posiadania określonej wiedzy fachowej i stosownych uprawnień. Powiadomienie właściciel nieruchomości o zaistniałej usterce nie zwalnia zarządcy od odpowiedzialności, jeżeli usterka w sposób bezpośredni zagrażała życiu lub zdrowiu osób trzecich (mieszkańców, najemców, przechodniów itp.), a oprócz powiadomienia właściciela zarządca nie podjął kroków zmierzających do natychmiastowego usunięcia zagrożenia.
   
Nie ma potrzeby omawiać wszelkich możliwych przypadków szkód jakie mogą zaistnieć na terenie samej nieruchomości, jak i na terenie przyległym. Na właścicielu, jak i na zarządcy ciąży obowiązek natychmiastowego usunięcia wszelkich możliwych zagrożeń. Należy przy tym pamiętać, że część wypadków powstałych wskutek zaniedbania czy zaniechania czynności zmierzających do wyeliminowania zagrożenia może skutkować sankcjami karnymi.

Innej ocenie podlega np. uszkodzenie pojazdu mechanicznego wskutek np. tego, że w sposób nieoczekiwany otworzyła się niezabezpieczona brama wjazdowa, a zupełnie inaczej, jeżeli poszkodowany doznał uszkodzenia ciała czy poniósł śmierć wskutek porażenia niezabezpieczoną instalacją elektryczną.
   
Istotną jest też sprawa zwierząt domowych. Wszelkie szkody wyrządzone przez zwierzęta znajdujące się na terenie posesji obciążają właściciela bądź zarządcę. Jeżeli pies stróżujący pogryzie osobę trzecią, zwolnienie od odpowiedzialności może nastąpić jedynie wówczas, gdy zdarzenie miało miejsce w czasie wtargnięcia tej osoby na zamknięty teren posesji (np. nocą, gdy wejścia były zamknięte). Opiekun zwierząt (właściciel lub zarządca) odpowiada również za szkody prze nie wyrządzone, jeżeli miały one możliwość wydostania się poza teren. Za szkody wyrządzone przez psy pozostawione bez kontroli np. w otoczeniu domu wolnostojącego, jeżeli istnieje możliwość swobodnego wejścia osoby trzeciej na teren odpowiada właściciel nieruchomości. Podobnie, jeżeli wskutek istnienia dziur w ogrodzeniu zwierze może wydostać się poza teren nieruchomości odpowiedzialność ponosi jej właściciel lub zarządca.

Przypadków powstania szkód jako konsekwencji zaniechań czy zaniedbań osób posiadających czy zarządzających nieruchomościami jest bardzo wiele.
Istotnym jest świadomość, że odpowiedzialność jest rzeczą oczywistą i poza nielicznymi sytuacjami, gdy nie da się udowodnić związku pomiędzy danym wypadkiem a zaniechaniem czy zaniedbaniem właściciela czy zarządcy ,odpowiadają oni za wszelkie szkody osobowe i rzeczowe powstałe wskutek ich działań bądź braku działania.

Lech Michejda